YixinMao的部落格

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5月開始申報綜所稅，由於今(105)年起實行房地合一制度，讓報稅困難度增高，不過去(104)年買賣房屋依然適用舊制。至於如何節稅？售屋族可採「財產交易損失舉證」扣抵稅賦，購屋族適用「自用住宅購屋借款利息扣除額」，而換屋族可透過「重購自用住宅扣抵稅額」，盡早著手準備相關證明文件，就能爭取最有利的節稅空間。去年「售屋族」可利用「財產交易損失舉證」節稅，也就是以出售房屋的實際價格，減去取得成本及移轉費用，計算出財產交易所得較低，並提供相關證明文件，就能按實際發生的價額申報。其中，包含契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費、出售前能增加房屋價值且非2年內能耗竭的修繕費，都可以扣抵稅賦。永慶房產集團契約部經理陳俊宏提醒，以實價發生價額申報，就是「核實認定」，但若是無法舉證當初買價的房屋，則改採「標準認定」申辦。不過當出售的房屋被認定為「豪宅」，且無法舉證買進成本，就必須青年購屋優惠貸款2016按照實際銷售價格的15%為售屋所得，併入個人其他所得項目，按5~45%稅率繳納綜所稅。購屋買方能以「自用住宅借款利息扣除額」省錢。若購買自用住宅向金融機構辦理借款，利息可採列舉扣除，且每年最高扣除額為30萬元，不過每一申報戶以一屋為限，且房屋為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有。舉例來說，去年支出的購屋借款利息共50萬元，扣除去年銀行存款利息所得10萬元青年購屋優惠貸款2016，得到餘額40萬元，不過因超過上限青年購屋優惠貸款201630萬元，就只能以30萬元申報扣除。至於，以小換大、以舊換新的換屋族，可適用「重購自用住宅扣抵稅額」。當購買的房青年購屋優惠貸款2016屋價值大於出售房屋，即有機會申請自稅額中扣抵或退還，只要把握「買賣房屋符合自用住宅條件」、「購屋價高於出售價」、「兩間房屋產權登記時間在2年以內」、「登記名義人為本人或配偶」，以及「確實為小屋換大屋」等5項原則，就能成功扣抵、合法節稅。例如，民青年購屋優惠貸款2016眾去年出租房屋，租賃收入為新台幣10萬元，但當年繳了3千元房屋稅、1千元地價稅，且該房還有房貸利息1萬元、房屋年度折舊費為8萬元。若採核實申報，上述稅費皆可列為費用減除，等於租賃所得只有6千元（10萬元-3千元-1千元-1萬元-8萬元=6千元）。但按財政部頒標準，以全年租賃收入減除必要損耗及費用標準43%，則租賃所得是5.7萬元（10萬元x(1-43%)=5.7萬元），這時採用核實申報就比較有利。不過若採核實申報，民眾須檢附買房私契、發票、房屋權狀、貸款證明與稅單等證明文件。其次是增列扶養親屬。根據現行規定，每人有8.5萬元的免稅額，因此多扶養一位親屬，可以增加8.5萬元的免稅額；扶養年滿70歲以上的「直系尊親屬」（父母、祖父母等），免稅額還可以乘以1.5倍、增加為12.75萬元。換言之，扶養親屬越多，繳的稅就越少。不過，扶養親屬的年齡限制雖已取消，但仍須滿足「共同居住」與「扶養事實」2要件，才能申報扶養。此外，雖子女只要有扶養父母事實，皆可申報扶養，但稅法規定僅能其中一位申報，因此子女間必須先協商，避免為了節稅傷和氣。張旭嵐指出，台北市去年住宅均價為64.8萬元，今年為59.5萬元，房價下修約8%；若以單價來看，600萬元在台北頂多買到10坪左右的房子，因此若真要低門檻圓購屋夢，不免要往低單價區，或是選擇老公寓型產品。 她建議，首購族如果是中長期考量，其實可以往新北甚至桃園購屋，以時間換空間，更能維持生活品質。 低總價只能屈就老屋嗎？她強調，文山區仍有1年新套房以590萬元成交。進一步觀察600萬元以下產品交易資料，其中不乏30年以上老屋，公寓型態也占近 3成，不過這些產品交易中，赫見文山區有1年內新套房交易。 她分析，上述成交案為文山區景福路的新成屋「芳朵」，去年 6月才完工，走低坪數低總價路線，並採飯店式管理，10坪套房今年成交總價約在650和750萬之間；推測這筆交易可能是投資客在交屋之後，因資金壓力，降價求售，顯示在市場低點看屋，還是有機會逢低撿便宜。「高單價、低總價」，是小套房特色，在過去房市並未漲得如此誇張的時候，小套房平均價位500～800萬元有找，是小資族、單身男女的自住購買首選，甚至手中有閒錢的人，也常一次掃上好幾間出租，獲取租金報酬。 目前房市明明處在盤整期，許多待售房屋均已下修價格以求成交、以求現金落袋為安，但近來新北市板橋仍有數間待售小套房，均開出每坪75～82萬元的售價求售，雖然總價並未超過1100萬元，位處的地段也都在捷運站旁的精華路段，但扣除公設後，實際可使用的坪數卻超小。 根據台北市地政局統計，包括北投區、文山區、內湖區、中山、萬華區內，均有每坪40萬元以下的10大交易路段；實際搜尋好房網買屋頻道，以總價900～1100萬元為條件搜尋，北投區、文山區、士林區、南港區都有價格相差不遠，但2房的公寓物件可以挑選！人，活著好累！只要一睜開眼睛，就得面臨金錢壓力。有網友在網路上表示，自己背著學貸、車貸、房貸三種貸款，感覺要還一輩子才結束。「負債怎麼跟體脂肪一樣越老越多？」大開自己玩笑。 然而活到老、貸到老的現象，卻是台灣社會的現在進行式！聯合報曾報導，目前每年約有30多萬名學生申請學貸，以念私立大學及研究所的學生為例，一畢業就得背上約50～70萬元不等的學貸，加上目前學歷貶值、年輕人普遍薪水不高，若不是住在家裡的年輕人，同時得還學貸、房租、還要負擔自己的生活費，壓力的確很大。 學貸，或許可以視為投資自己、並且為社會競爭力加值的一種負債，但專家認為，買車與買房所支付的貸款，雖然看似都能加分，但兩者實際上的價值並不相同！ 好房網名家林奇芬曾在專文中指出，「買車是買消費品，因為汽車一旦落地就開始打9折，為了養車還得付停車費、保險費、保養費、油錢等花費，在繳高額車貸的同時，汽車價值卻天天掉落。」 但是買房的房貸卻不同於車貸！雖然房貸沉重，但林奇芬表示，買房畢竟是買入資產，長期來看不僅能強迫儲蓄、還能累積財富；同時無論以變現價值或保值價值而論，房產都優於汽車，並建議有自住需求者，可趁最近房市盤整下修之際，找尋符合預算的好屋，不僅能存下自住的安心感、也同時可為人生強化保值力。立法院前祕書長林錫山涉貪遭查獲2.5億元不明財產，意外爆出關鍵是因他被逮前，曾打一通電話向當時立法院長王金平報告，王回稱要林「沉著好好 ...“伟嘉安捷”指出，借款人在申请贷款时，如果个人征信记录不好的话会影响贷款的成功率，但是许多人还会认为自己信用空白不能申请贷款。一些人从来没有申请和办理过信用卡，也从来没有贷过款，这样的借款人对银行来说属于“白户”。然而，针对没有申请过贷款，也没有办过信用卡的借款人，信用空白并不代表就不能申请和办理贷款，只要借款人能够提供证明个人资质的流水等，也可以获得贷款。此外，如果借款人可以通过一些资质过硬的担保人或担保机构协助申请贷款，也能够获得银行的审批。  误区三：征信情况是决定利率高低的唯一因素 由于个人征信情况在贷款申请时占据的比重越来越大，因此很多人都将其与利率高低直接划上了等号，不少人误以为个人征信情况决定了贷款利率的高低。“伟嘉安捷”指出，在申请贷款时，个人征信情况会对贷款利率造成一定的影响，但并不是起决定性的唯一因素。除去个人征信以外，银行或贷款机构还会结合借款人的收入、职业、信用等因素进行综合评定，再确定出最终给予的贷款利率。高考在即，為確保高校「准大學新生」貸款資格認定的準確性，武漢市2016年生源地信用助學貸款啟動預申請。這是記者近日從武漢市學生資助管理中心獲悉的。 據了解，生源地信用助學貸款是金融機構向符合貸款條件的普通高校新生和在校生髮放的，在戶籍所在地辦理的助學貸款。 今 年，為了避免學生申請貸款時排隊，提高資格認定的準確性，武漢市提前啟動了助學貸款預申請。此次預申請的範圍為：戶籍地與就學地相同、高三年級獲得過國家助學金，且有生源地信用助學貸款意願的學生。「凡不符合條件的學生，這次不進行預申請，但不影響考上大學后按正常程序提出貸款申請，也不影響貸款審批。」 武漢市學生資助管理中心負責人表示，如有貸款需求但未填寫預申請表的，今後申請時將多一項資格審查環節。 據悉，武漢市每年生源地信用助學貸款集中分批辦理，按照「早入學、先辦理」原則進行，從7月初至8月中旬受理在校大學生貸款申請，從8月中旬到9月初受理新生貸款申請。 詳全文 高考倒計時：武漢市助學貸款提前啟動預申請-生活新聞-新浪新聞中心新京報記者注意到，流程優化后，貸款審批時間也會大幅壓縮，銀行經辦網點受理貸款申請后，最多10個工作日完成審批。審批通過的，借款申請人將收到告知簡訊。需要提醒的是，審批中發現不符合相關要求的，借款申請人補充材料的時間不計算在內。 對於二手房將全部實行直客式辦理模式，受理初審當場完成，借款申請人在提交貸款申請材料時即能獲知初審結果。 所謂直客式貸款辦理模式，是指借款申請人、借款申請人配偶直接到個人貸款銀行經辦網點提交申請材料，購買二手房的，房屋出賣人同時到場。符合受理條件的，銀行經辦網點受理並現場反饋初審結果，由「先受理、后初審」調整為「受理初審現場完成」，將以前需要3個工作日完成的工作縮減現場辦結。目前，國管中心在建設銀行朝陽支行、建設銀行東四支行開設了2個直客式經辦網點，今後將適時增設。 據了解，對於其他類型住房，借款申請人既可選擇直客式貸款辦理模式，也可委託在國管中心備案的代理機構代為提交申請材料。 貸款簽約時間可預約 值得一提的是，繳存職工還可登錄國管中心門戶網站，進入首頁「個人貸款查詢」欄目，使用貸款額度試算器測算可貸金額，以便合理安排購房首付款。關注「中央國家機關住房資金管理中心」微信公眾號，預約申請貸款和借款合同簽約時間，減少現場等候時間。 詳全文 國管公積金貸款審批減至10天 二手房受理初審當場完成-財經新聞-新浪新聞中心搶攻銀髮商機，台銀昨天宣布推出「樂活人生安心貸」，加入以房養老貸款戰局。有別其他銀行採年金按月遞減給付模式的以房養老貸款，台銀主打給付金額「逐年遞增」，遞增率為3%，可「愈老領愈多」，滿足銀髮族因物價上漲及年齡增長造成生活、醫療等資金增加的需求。以貸款1,000萬元、期間20年為例，第一年的每月可領到3.1萬元，第20年，每月能領到的養老金增至5.4萬元。台銀消金部經理周紹義說，台「樂活人生安心貸」貸款申請資格簡單，只要年滿65歲本國國民即可申請，貸款契約期限最長30年，免核算借款人還款能力，但貸款人名下擁有的土地及建物限定為各地精華的「房貸A區」。周紹義解釋，商業型以房養老必須考慮到長壽風險，撥款期滿後，難以掌握房屋估價，因此台銀的以房養老在考量未來契約期滿後、銀行承受轉手風險下，對擔保品有所限制。周紹義表示，內部對A區認定會隨時異動，目前台東市、花蓮市、台北市全區都是列入A區範圍。一般來說，鑑價破千萬以上物件較容易談成。行庫主管說，由於央行降息，各銀行以房養老商品利率也下修，包括台銀、合庫銀的利率最低已至2％以下，申辦誘因續增。無論金融理論與實踐，還是國家的相關政策，或是社會大眾，只要一講到投融資，一律都強調保護資金端投資出借人的權益，而很少有強調保護實體產業資產端融資借款人的權益。顯然，這是同理論與現實的市場需求相違背的，本來在資金端投資出借人、資本端平台中介撮合人、資產端融資借款人三者之間，投資的主要矛盾的主要方面不是前兩者，而是後者。只要資產端融資借款人的項目企業合法而又好賺錢，能夠如期還本付息，資金端投資出借人就可以如期收回本息，資本端平台中介撮合人如銀行、P2P等，就可以獲得利息差價或手續費。 創新保護資產端 借款人權益的起因 創新保護資產端實體產業借款人權益的主要原因包括： 一，資產端融資項目企業及借款人是創造收入、利潤、稅費及財富的本源。如果其能夠如期還本付息，還有利潤可賺，資金端投資出借人既收回本金又獲得利息收入，資本端平台中介人自然就有利差或者手續費收入可賺，達到三方共贏共享。否則，一旦資產端融資借款人項目企業出問題而不能還本付息，資金端投資出借人與資本端平台中介撮合人本息及手續費就虧空損失，甚至破產倒閉。 二，與銀行先資金端再資產端相比，P2P平台則是先優選資產端發標再撮合匹配投資，這也證明了資產端的重要性。在資產端融資人項目及企業沒有宣布破產保護之前，一旦合同及事實上投融資撮合滿標成真，實際上在剛性本息兜底的姿態及假設下，資本端平台中介撮合人就既成了資產端融資借款人的「債主」又成了「股東」。資產端一旦出現逾期或壞賬，資本端有責任協助資產端進行貸后管理及資產盤活處置，包括依法規貸款展期、再貸款、重組、託管、資管等，直至盤活、救活，哪一方都不可能撒手不管，這也充分顯示了資產端的至關重要性。 三，當前任何地區都存在優質資產荒，要選擇到能夠如期還本付息有利潤可賺的資產端融資項目企業及借款人何等艱難，尤其要選擇到垂直細分專業化市場上有較高盈利水平的資產端項目企業及借款人，更是難上加難。如果在經濟下滑周期，資產荒就更加嚴重。 四，經濟學的窪地效應與資本追逐利潤、追逐高新技術的本性，都註定了資產端融資借款人及其項目企業的決定性作用。優質資產必定引得資金、資本、資源的蜂擁而至，劣質資產必定無人問津。 詳全文 如何創新保護資產端借款人權益-財經新聞-新浪新聞中心这也意味着，在国家层面暂时没有完全禁止校园贷业务的意向，相反有意通过各种规范措施来促使这一行业更合理和快速的发展。 今年3月中国人民银行、银监会发布的另外一项《关于加大对新消费领域金融支持的指导意见》，算是对上述通知所反映的态度佐证。该意见指出，要大力发展消费金融，更好地满足新消费重点领域的金融需求，鼓励金融机构在批发市场、商贸中心、学校、景点等消费集中场所，通过新设或改造分支机构作为服务消费为主的特色网点。 上述极为利好的指导意见激起了众多互联网金融平台膨胀的欲望，一些原本在金融领域被政策所限制的业务也重新找到了出路——针对在校大学生开展的借贷业务便是大学生信用卡的变种。 2009年7月，银监会要求银行业金融机构不得向未满18周岁的学生发卡，而向已满18周岁无稳定收入来源的学生发卡时，需落实具有偿还能力的其他还款来源。随后，大部分银行停发大学生信用卡。 尽管银监会并未完全禁止大学生信用卡的发放，但相对严格的审核程序拉低了大学生对信用卡的申请意愿，也给审核简单得多的校园贷提供了巨大的市场机会。 来自易观智库的调研数据显示，从2010年到2015年，全国高校的总数基本保持在3600家左右，如按照2600多万名学生，每人每年分期消费5000元估算，分期消费市场规模可达千亿元。 也因此，包括分期乐、趣分期、爱学贷、优分期等在内的一大波大学生互联网分期平台争相抢夺校园贷市场。 通常在校大学生向这些校园贷平台提供身份证、学生证等证件信息即可申请到分期付款或提现，不需要父母或老师提供任何担保书。有越来越多具备一定经济偿还能力的大学生开始使用这种方式购买手机、电脑等消费电子产品。无独有偶，12日午间，世纪华通也紧急披露拟收购中手游科技及点点开曼100%股权并非跨界并购，原因是该公司2014年8月份已完成并购天游软件及七酷网络100%股权，去年互联网游戏业务板块实现净利润3.15亿元，两倍于汽车零部件制造业务产生的净利润。由此，世纪华通认为筹划中的并购行为系行业内并购，不存在跨界。 不可否认，“跨界并购被叫停”的传闻已对上市公司层面造成实质性影响，另一影响则是二级市场有关跨界并购概念股纷纷重挫。一时间，跨界并购成为烫手山芋，上市公司及投资者唯恐避之不及。 此处所说的跨界并购主要是指游戏、影视、互联网金融及虚拟现实（VR）之外的上市公司并购这四个行业的标的，传闻最盛时，据称四个行业上市公司的行业内并购也被叫停。 截至目前，所有的传闻及澄清都来自于券商投行部门及上市公司，监管机构尚未对该传闻作出任何形式的回应。传闻出现后，证券时报记者曾第一时间向有关部门及人士求证，获悉上市公司向游戏、影视等行业的跨界并购目前遵从“一事一议”原则，跨界并购“不盈利仅讲故事的标的”或被禁止，而一般的项目并未被全面叫停，证监会上市部正常接收上市公司报送的并购材料。 从一个极端走向另外一个极端，这是上述传闻出现前后的舆论生态。至少在近两年时间内，上市公司竞逐游戏、影视等四个行业并购标的的风头正健，由此衍生出大量的超高溢价并购案例，并伴随着明显的市值管理痕迹。其逻辑是，游戏热即并购游戏标的，VR热即并购VR标的，将炒高股价视为第一要务，甚至全然不考虑这些并购标的是否适合所处行业，能否为公司带来实实在在的业绩。 事实上，确实有一部分上市公司跨界并购的标的未能实现业绩承诺中的业绩，跨界并购后遗症逐渐显现。待炒作潮褪去后，上市公司发现自己付出巨额代价并购了一个有毒资产。 这是传闻出现之前的情况，传闻出现后，疑似涉及跨界并购的上市公司及参与炒作这些公司的投资者人人自危，纷纷采取应对措施或紧急澄清，恒信移动、世纪华通只是较为明显的案例。尽管众多投行人士从各种角度分析，全面叫停上市公司向四个行业的跨界并购可能性较低，但仍无法化解市场的惶恐情绪。滯納金是計劃經濟時期的產物，此次央行發佈通知，要讓這一名詞退出銀行領域，取而代之的將是民事關係中常見的「違約金」。但是，必須防止信用卡滯納金換了一身「馬甲」後，繼續保留其「高利貸」的灰色身影。銀行對逾期還款提出懲罰性賠償，主要是希望通過對持卡人的約束，來保障自身資產的安全。這種行為原本無可厚非，但不能違反公平公正原則，更不能突破了現行法律框架肆意收費。發卡機構與持卡人相比，明顯處於強勢地位，有關部門必須為未來實行的「違約金」確定一個合理、合法的收取範圍，這樣才能真正保護持卡人的權益不受侵害。滯納金的高收費已令人色變，如果其與信用卡的不合理計息方式相結合，簡直就是對持卡人進行明火執仗的搶劫。我國銀行業對信用卡逾期還款，是按照全額計息。也就是說，如果持卡人支出了1萬元，即使還了9900元，銀行還將按照全額1萬元收取高額利息。消費者一旦掉入這樣的信用卡陷阱，債務會快速增加，如雪球般越滾越大。此前出現過一些極端案例，有的信用卡欠了銀行900多元，6年後，這個數字達到1.9萬元。還有人僅有0.6元未還款，6年後被要求繳納滯納金7500多元。現有的滯納金規定及全額罰息規則，都是「霸王條款」，都是我國分步推進信用卡市場化改革中，要逐步解決的問題。1985年我國誕生了第一張信用卡，目前發卡數量超過3.9億張，強烈的行政色彩對推動信用卡產業快速發展起到了積極作用，但也對其帶來了負面影響，有關監管部門必須及時加以彌補和糾正。銀行業應該盡快清理那些有利銀行收取高利、高息的部門規定，把保護持卡人利益放到更重要的位置。這樣才能讓消費者獲得更安全、便利和公平的信用卡使用體驗，讓信用消費在支持社會經濟發展中發揮更為積極的作用。